Omdat we over deze problematiek vele vragen krijgen en duidelijk blijkt dat het voor potentiële buitenlandse kopers niet altijd even gemakkelijk te volgen is, op algemeen verzoek dus een herhaling van hoeveel registratierechten bij de aankoop van een huis in Italië betaald moeten worden en dan meer specifiek, de voordelen van de aankoop als ‘eerste huis’, de zogenaamde prima casa regeling.
Het is immers zo dat de Italiaanse staat zijn graantje wil meepikken telkens er vastgoed op Italiaans grondgebied wordt verkocht, in principe is deze belasting gelijk aan 9% registratierechten.
Als je echter op het ogenblik van de notariële akte verklaart dat deze aangekochte woning zal dienen als eerste woning, dus als hoofdverblijfplaats in Italië, wordt dit registratierecht verminderd naar 2%. Een extra voordeel is dat je op dat moment nog niet effectief ingeschreven moet zijn bij een Italiaanse gemeente maar dat je daarvoor een overgangstermijn krijgt van 18 maanden.
Let wel op, als je niet ingeschreven raakt binnen de 18 maanden betaal je achteraf alsnog het verschil tussen 2 en 9% + intresten + een sanctie van 30% verhoging.
Een bijkomend voordeel in Italië is dat je steeds het recht hebt aan de notaris te vragen deze registratierechten te berekenen op de gekende kadastrale waarde van de woning en niet op de effectieve verkoopprijs hetgeen gelet op de verouderde toestand van de waardebepalingen bij het kadaster altijd voordelig zal uitkomen.
Opgelet, er kan wel nooit berekend worden op een bedrag lager dan de eventueel bijhorende hypothecaire lening.
Een cijfervoorbeeldje
Stel dat je een huis aankoopt voor 250.000 euro en dat ditzelfde huis in het kadaster gekend is met als waarde 100.000 euro. Als je deze woning als vakantiehuis koopt betaal je dus 9.000 euro registratierechten (9% op 100.000), als dit huis echter jullie eerste woning wordt betaal je slechts 2.000 euro registratierechten, je spaart dus direct een mooi bedrag uit.
Nog één opmerking, deze voordelige regeling geldt enkel voor het huis, niet voor de afzonderlijk bijgekochte gronden, voor landbouwgrond (wat de meeste terreinen op het platteland zijn) betaal je (als niet-boer) altijd 15% registratierechten op de effectieve verkoopprijs, stel in ons cijfervoorbeeld dat je ook nog eens 2 hectaren landbouwgrond bijkocht tegen een waarde van 25.000 euro betaal je daar direct 3.750 euro registratie op.
Nog een laatste opmerking, als je nieuwbouw koopt betaal je in principe 10% BTW op de koopprijs, onder de ‘prima casa’ regeling betaal je slechts 4% (+ 2 x 200 euro kadasterrechten en hypotheekrechten, bij niet-nieuwbouw is dit 2 x 50 euro).
Een slotopmerking, als je het huis terug verkoopt binnen de 5 jaar en je koopt niet binnen het jaar een ander huis in Italië dat dienst zal doen als eerste woning moet je alsnog het genoten fiscaal voordeel terugstorten aan de staat.
En nog eentje, de omgekeerde redenering werkt niet: je kan niet zeggen dat je aankoopt als tweede woning (bijv. om zo aan een hypothecaire lening te geraken) en 9% betalen om dan eens alles rond is alsnog je binnen de termijn van 18 maanden in te schrijven op dat adres als hoofdverblijfplaats en zo eisen dat je bij de aankoop slechts 2% zou verschuldigd geweest zijn om op die manier het verschil terug te vorderen van de Italiaanse staat. Het is de verklaring op het ogenblik van de aankoop die primeert.
Succes!
En bij meer vragen, 1 mailadres : info@advitalia.be
