Uw Nederlandstalige aankoopmakelaar in Italië
Zowel Natascha als Nicolas beschikken over het erkend diploma van vastgoedmakelaar in Italië. Janine werkt al vele jaren als emigratie- en vastgoedconsulente voor cliënten uit de hele wereld. Allen spreken wij vloeiend Italiaans en bieden we begeleiding die volledig en uitsluitend in het belang van jou, de koper, staat.
Advitalia werkt uitsluitend als aankoopmakelaar en verdedigt dus enkel en alleen de belangen van de koper. Wij worden ook uitsluitend door de koper betaald. Dit in tegenstelling tot een Italiaanse makelaar, die als tussenpersoon optreedt voor zowel koper als verkoper en door beide partijen wordt vergoed. Hun tarief bedraagt doorgaans minstens 3% voor de verkoper en 3 tot 5% voor de koper, met meestal een minimum van €4.000 tot €5.000.
Om deze extra kost te vermijden, is het essentieel dat je als koper nooit rechtstreeks contact opneemt met een Italiaanse makelaar. Doe je dat toch – zelfs via een portaalsite zoals Idealista of Casa.it, via een contactformulier op hun website of door je in te schrijven op hun nieuwsbrief – dan mag de Italiaanse makelaar jou automatisch als ‘zijn’ klant beschouwen. Je bent hem dan de commissie van 3 tot 5% verschuldigd, zelfs als je later alsnog besluit de aankoop via ons te laten begeleiden.
Daarom is het van groot belang om al bij de start van je huizenjacht een bewuste keuze te maken: wil je als koper professioneel vertegenwoordigd worden door een Nederlandstalige aankoopmakelaar die uitsluitend jouw belangen verdedigt, dan moeten álle contacten met verkopende makelaars via Advitalia verlopen. Zo vermijden we misverstanden over wie namens wie handelt en wie door wie vergoed wordt. In dat geval betaal jij enkel ons als jouw aankoopmakelaar, en niet de verkopende makelaar.
Omdat we iedere klant de professionele aandacht willen geven die hij of zij verdient, aanvaarden wij bewust slechts een beperkt aantal cliënten tegelijk. Zo kunnen we jouw zoektocht en aankoop persoonlijk en grondig begeleiden – van A tot Z. Om deze selectie correct te maken, vragen wij je vriendelijk dit vragenformulier in te vullen.
Wat doen wij tijdens dit volledige en vaak complexe koopproces precies voor jou?
- We brengen de volledige huizenmarkt in kaart op basis van jouw wensen en budget (je mag uiteraard ook zelf panden doorgeven).
- We nemen contact op met eigenaars en makelaars en leggen de bezichtigingen vast.
- We begeleiden je tijdens de bezoeken, ter plaatse of virtueel.
- We onderhandelen om de beste prijs te verkrijgen.
- We stellen een juridisch sluitend bod of voorlopig koopcontract op.
- We volgen het volledige juridische en bureaucratische traject en coördineren de definitieve notarisakte.
- Indien gewenst organiseren we een technische controle van het pand door een onafhankelijke geometra, of laten we vooraf nagaan of bv. een zwembad mag worden gebouwd of een schuur tot appartementen kan worden omgevormd.
- We begeleiden of vertegenwoordigen je bij de notaris tijdens de definitieve koop, eventueel via volmacht.
Duidelijke en eerlijke tarieven
In tegenstelling tot de klassieke Italiaanse makelaar hanteren wij geen vaste commissie van 3 tot 5% van de aankoopprijs.
Wanneer de uiteindelijke aankoopprijs lager ligt dan de vraagprijs, geldt een resultaatsvergoeding van 10% op het verschil tussen vraag- en aankoopprijs, met een minimum van 1% van de koopprijs en een ondergrens van €3.000.
Concreet voorbeeld:
Een woning staat te koop voor €270.000. Wordt die via ons aangekocht voor €250.000, dan bedraagt onze commissie het minimum van 1%, dus €3.000.
Lukt het om de aankoopprijs naar €230.000 te brengen, dan rekenen we 10% op het prijsverschil van €40.000, dus €4.000.
Bij een Italiaanse makelaar zou je gemiddeld 4% op €250.000 betalen, dus €10.000 – en doorgaans is er minder onderhandelingsruimte, omdat de makelaar meer verdient bij een hogere koopprijs. Bij ons is het omgekeerd: wij verdienen meer wanneer jij minder betaalt.
Een bijkomend financieel voordeel is dat wij geen btw van 22% hoeven aan te rekenen, aangezien we werken volgens het Italiaanse regime forfettario. In het voorbeeld betekent dit opnieuw een besparing van €2.200.
Vanaf de start betaal je bij ons voor specifieke prestaties vaste tarieven (zie hieronder) – zowel voor de huizenjacht, het opmaken van een bod als de juridische coördinatie van het volledige koopproces. Toch ben je altijd voordeliger uit dan bij een klassieke Italiaanse makelaar, met de zekerheid dat je wordt begeleid door een makelaar die uitsluitend jouw belangen behartigt.
Heel Italië als werkterrein
Waar jouw Italiaanse droom zich ook bevindt – Piemonte, Toscane, Puglia, Umbrië of Sicilië – wij staan overal voor je klaar met marktkennis, juridische expertise en persoonlijke begeleiding.
Wil je meer informatie over onze werkwijze of heb je een specifieke vraag? Neem gerust vrijblijvend contact op, we helpen je graag verder.
Ondersteuning en coördinatie huizenjacht
Richtprijs: vast tarief van €300 voor het eerste blok van maximum 6 uur begeleiding. Eens dit krediet opgebruikt is wordt in onderling overleg opnieuw een factuur van 300 euro opgemaakt, steeds samen met een duidelijk timesheet zodat je ook zelf kan opvolgen waaraan de tijd besteed werd.
Wij begeleiden je stap voor stap bij de zoektocht naar jouw ideale woning in Italië. Op basis van jouw wensen en budget brengen we de markt in kaart en selecteren we geschikte panden. Daarbij kan je zelf ook woningen aandragen die je interessant vindt.
We nemen contact op met eigenaars en makelaars, plannen bezichtigingen in en zorgen ervoor dat alle afspraken helder en efficiënt verlopen. Tijdens de bezoeken staan we aan je zijde – persoonlijk of virtueel – en wijzen we je op de aandachtspunten die je als koper vaak over het hoofd ziet.
Zo combineren we lokale marktkennis, juridische alertheid en praktische ondersteuning, zodat je steeds met een gerust hart en goed geïnformeerd keuzes kan maken.
Opmaak voorlopige koopovereenkomst (compromesso)
Richtprijs: vanaf €350
(uitsluitend voor cliënten die ons als aankoopmakelaar inschakelen)
Zodra je droomwoning gevonden is, begint het juridische luik van de aankoop – en dat is cruciaal. De voorlopige koopovereenkomst, in Italië bekend als de compromesso of contratto preliminare di compravendita, is hét document waarin de verkoopvoorwaarden zwart op wit vastgelegd worden en waaraan alle partijen juridisch gebonden zijn.
Wij stellen geen eenvoudig A4’tje op als ‘bod’, maar zorgen voor een uitgebreide, juridisch correcte overeenkomst die volledig in lijn is met het Italiaanse recht én afgestemd op jouw belangen als koper.
Wat mag je van ons verwachten?
- Juridische controle van het eigendomsstatuut: wij verifiëren of de verkopers daadwerkelijk de rechtmatige eigenaars zijn en of er geen hypotheken, schulden of andere beperkingen op het pand rusten.
- Analyse van de administratieve situatie: we controleren o.a. het kadaster, stedenbouwkundige documenten, vergunningen, plattegronden en bestemming van het pand.
- Opname van opschortende voorwaarden, indien nodig: denk aan financieringsvoorbehoud, gunstige technische inspectie, toestemming voor het bouwen van een zwembad, starten van een toeristische activiteit, enz.
- Maximale bescherming voor de koper: we streven ernaar om clausules op te nemen die jouw belangen als koper optimaal beschermen, zoals:
- Blokkering van het voorschot op de derdenrekening van de notaris
- Contractuele boete bij laattijdige akte of niet-naleving
- Duidelijke afspraken over overname van meubels of leeg opleveren van het pand
Deze stap vormt de juridische ruggengraat van jouw vastgoedtransactie in Italië – en het is net hier dat onze ervaring en toewijding voor jouw belangen het verschil maken.
Voorbereiding overdracht / administratieve ondersteuning
Richtprijs: vanaf €350
(afhankelijk van complexiteit van het dossier – enkel voor cliënten die ons als aankoopmakelaar inschakelen)
Na de onderhandelingsfase en de ondertekening van het compromis (contratto preliminare), start een cruciale fase in het aankoopproces: de administratieve, juridische en technische voorbereiding van de notariële akte van eigendomsoverdracht (atto di compravendita).
Deze tussenfase vergt coördinatie tussen koper, verkoper, notaris, geometra en eventuele andere partijen. Als aankoopmakelaar staan wij onze cliënten proactief bij in elke stap die gezet wordt richting de definitieve eigendomsoverdracht.
Onze begeleiding omvat o.a.:
- Het opvragen en inhoudelijk controleren van de ontwerpakte bij de notaris (atto)
- Nederlandstalige toelichting en bespreking van de akte-inhoud (inhoud, clausules, gevolgen)
- Juridische opvolging van de contractuele verplichtingen van verkoper en koper
- Verificatie of alle technische documenten tijdig en correct worden aangeleverd (APE, conformiteitsverklaringen, certificato di agibilità, kadastrale plans, eigendomsbewijzen enz.)
- Controle of de opschortende voorwaarden uit het compromis zijn vervuld
- Coördinatie van de betaling van belastingen en notariskosten
- Ondersteuning bij volmachten indien nodig (bv. bij afwezigheid tijdens de akte)
- Contact met de notaris, vertaler en andere betrokkenen
Dankzij deze begeleiding kunnen onze cliënten rekenen op een juridisch en administratief sluitend traject tot en met de definitieve eigendomsoverdracht – in hun eigen taal en met volledige transparantie over wat ze tekenen.
Ondersteuning bij notaris / volmacht
Richtprijs: tussen €800 en €1.500
(afhankelijk van locatie en complexiteit van het dossier – enkel voor cliënten die ons als aankoopmakelaar inschakelen)
Bij de ondertekening van de notariële akte (atto di compravendita) is het in Italië wettelijk vereist dat alle betrokken partijen de inhoud van het document begrijpen. Voor wie de Italiaanse taal niet (voldoende) beheerst, zijn er gelukkig enkele praktische oplossingen waarbij wij je volledig begeleiden.
We bekijken samen met jou wat de meest geschikte optie is:
- Tolk met tweetalige akte
De volledige akte én alle bijlagen (vaak tientallen pagina’s vanwege o.a. energiecertificaten en leningdocumenten) worden vertaald door een beëdigd tolk. Dit is juridisch sluitend, maar doorgaans ook de duurste oplossing. - Volmacht via Italiaanse notaris (in jouw aanwezigheid)
Je reist zelf naar Italië en verleent, in aanwezigheid van ons en de Italiaanse notaris, een volmacht aan ons om de akte te ondertekenen. Dit kan op de dag van de overdracht zelf of eerder. Alleen de volmacht hoeft vertaald te worden, de rest van de documenten blijven in het Italiaans. Wij ondertekenen de akte in jouw aanwezigheid. - Volmacht via Belgische/Nederlandse notaris (zonder aanwezigheid)
Je kan ook een volmacht verlenen via een Belgische of Nederlandse notaris. Deze volmacht wordt vertaald door een beëdigd vertaler in jouw eigen land. Wij tekenen vervolgens in Italië de notariële akte in jouw naam – zonder dat je zelf naar Italië hoeft af te reizen.
Welke optie je ook kiest, wij zorgen ervoor dat alles juridisch correct én praktisch haalbaar wordt geregeld, zodat jouw aankoop soepel en zonder zorgen afgerond kan worden.
Aansluiting nutsvoorzieningen & brandverzekering
Prijs: vanaf €50 per contract
(uitsluitend voor cliënten die ons als aankoopmakelaar inschakelen)
Ook na de aankoop laten we je niet aan je lot over. Heb je hulp nodig bij het aansluiten van gas, water of elektriciteit, of wens je een brandverzekering af te sluiten voor je nieuwe woning in Italië? Dan staat één van onze medewerkers klaar om dit snel en efficiënt voor jou te regelen.
Wij nemen het administratieve werk uit handen, zodat je zeker bent van een correcte aansluiting of polis, zonder gedoe of misverstanden met Italiaanse leveranciers of verzekeraars.
Of het nu gaat om het opstarten van nieuwe contracten of het overzetten van bestaande diensten op jouw naam – wij zorgen ervoor dat alles vlot in orde komt, zodat jij onbezorgd van je nieuwe woning kan genieten.
Extra ondersteuning: Janine kan dankzij haar ervaring ook na de aankoop helpen om mogelijke kopzorgen weg te nemen. Ze legt contacten met de gemeente, zoekt de beste lokale internetoplossing, vindt een boekhouder die Engels spreekt en zorgt dat de communicatie met geometra’s, architecten, aannemers of loodgieters vlot verloopt. Kortom: ook nadat jullie trotse eigenaars zijn geworden van jullie Italiaanse droompand, zijn jullie bij haar in goede handen. Voor deze ondersteuning geldt een tarief van €50 per uur, met een minimum van €50 per opdracht.
Inschrijving als landbouwer / opstart agrarische activiteit
Prijs: vanaf €1.000
(excl. honoraria van externe consulenten zoals boekhouder, agronoom of boerenbond – uitsluitend voor cliënten die ons als aankoopmakelaar inschakelen)
Overweeg je om een agriturismo op te starten, een boerderij te exploiteren of wil je gronden aankopen met de fiscale voordelen van een geregistreerde landbouwer (imprenditore agricolo)? Dan komt daar in Italië heel wat administratie bij kijken.
Samen met een netwerk van betrouwbare externe consulenten – zoals een lokale boekhouder, een agronoom en eventueel de Italiaanse boerenbond – begeleiden wij dit volledige inschrijvingsproces.
We zorgen ervoor dat:
- Je aanvraag juridisch en administratief correct wordt ingediend
- Alle vereiste documenten en attesten verzameld en gecontroleerd worden
- De juiste stappen worden gezet bij de Kamer van Koophandel, belastingdienst en landbouwinstanties
Zo kun jij je focussen op jouw plannen, terwijl wij ervoor zorgen dat de administratieve kant vlekkeloos verloopt.
Prijs: vanaf €3.000
(afhankelijk van de complexiteit van het dossier – dienst over heel Italië)
Heb je jouw Italiaanse droomwoning al gevonden, maar voel je je onzeker over de professionele begeleiding die je tot nu toe kreeg? Of heb je pas ná contact met de verkopende makelaar beslist dat je toch niet enkel door zijn of haar belangenbehartiging geholpen wil worden?
In dat geval kunnen wij optreden als extern consulent. Ook al zijn wij in dit scenario niet vanaf het begin als aankoopmakelaar betrokken, we kunnen alsnog het volledige koopproces opvolgen en juridisch-technisch begeleiden – van onderhandeling tot notariële akte.
Onze dienstverlening omvat onder meer:
- Juridische en administratieve controle van het dossier
- Beoordeling van eigendomstitels, schuldenlast, stedenbouwkundige en kadastrale conformiteit
- Inschakeling van een onafhankelijke geometra voor een technische inspectie (indien gewenst)
- Ondersteuning bij het opstellen en beoordelen van de voorlopige koopovereenkomst
- Begeleiding tot aan de notariële akte, inclusief overleg met notaris en andere betrokken partijen
- Waarschuwing voor mogelijke risico’s en clausules die je als koper kunnen benadelen
Met onze hulp weet je precies waar je aan toe bent – en voorkom je onaangename verrassingen achteraf.
Let op: Deze dienst bieden we enkel aan indien onze planning het toelaat. Onze prioriteit ligt steeds bij cliënten die we vanaf het begin als aankoopmakelaar begeleiden. Omdat we bewust met een beperkt aantal dossiers tegelijk werken om de kwaliteit van onze dienstverlening te garanderen, kunnen we de opvolging als extern consulent niet altijd aannemen. Informeer gerust naar de beschikbaarheid.
Prijs: €100 per persoon
(uitsluitend voor cliënten die ons als aankoopmakelaar inschakelen)
De codice fiscale is een persoonlijke identificatiecode bestaande uit 16 tekens (letters en cijfers) waarmee je in Italië officieel geregistreerd staat bij de overheid. Ze is vergelijkbaar met het Burgerservicenummer (NL) of Rijksregisternummer (BE) en is verplicht bij onder meer:
- de aankoop van een woning
- het openen van een bankrekening
- het afsluiten van contracten (nutsvoorzieningen, verzekering, notariële akte, enz.)
Deze code wordt toegekend door de Agenzia delle Entrate, het Italiaanse belastingkantoor.
Spreek je geen Italiaans of verblijf je in het buitenland? Geen probleem – wij kunnen de aanvraag voor jou verzorgen.
Hoe werkt het?
- Mail ons een kopie van je identiteitskaart of paspoort, samen met je adresgegevens, via info@advitalia.be
- Wij sturen jou onze betaalgegevens
- Na ontvangst van de betaling vragen wij jouw codice fiscale aan
- Binnen de week ontvang je jouw officiële fiscale code per e-mail
Een kleine stap met grote impact – wij zorgen ervoor dat ook dit deel van je Italiaans avontuur vlot en correct verloopt.