Agriturismo kopen?

Agriturismo kopen?

De laatste tijd hebben we steeds meer klanten en vragen omtrent het openen / overnemen van een agriturismo in Italië. Net als bij jonge Italianen uit de stad is de landbouw, de natuur, ‘back to basics’ in combi met gasten ontvangen en toerisme ook ‘hip’ bij onze buitenlandse cliënten.

Naast vele andere ‘problemen’ of op zijn minst administratieve en organisatorische valkuilen is het financiële luik op het ogenblik van de aankoop behoorlijk belangrijk bij de beslissing om aan te kopen of al dan niet een nieuw leven op te starten als boer.

Het algemene principe in Italië is immers zo: op het ogenblik van de aankoop (dus bij de definitieve notariële akte) betaal je 15% registratierechten op de gemiddelde landbouwwaarde van de aan te kopen terreinen. Vermits je als toekomstige landbouwer meestal wel wat grond wil hebben of als je een reeds bestaand bedrijf overkoopt daar steeds behoorlijk wat land bij hoort kan deze 15% een zware dobber zijn.

In het praktijkgeval dat ons momenteel bezighoudt gaat het om 10 hectaren grond waarvan 2 hectaren wijngaard, hetgeen toch snel een totale gemiddelde waarde geeft van 100 à 150 duizend euro (dit is afhankelijk van de zone in Italië en het soort landbouwgrond), dus een kost aan registratierechten van gemiddeld 15 tot 22 duizend euro.
Echter, als je als boer aankoopt kun je genieten van een financiële tegemoetkoming waarbij je maar 1% registratierechten betaalt ipv. de 15% voor een ‘normale’ koper, in ons voorbeeld betekent dit een winst van 14 tot 20 duizend euro.

De moeite waard dus, ware het niet dat de Italiaanse administratie één en ander moeilijker heeft gemaakt om van deze ‘subsidie’ te kunnen gebruik maken. Vroeger volstond ‘een verklaring op eer’ op het ogenblik van de aankoop dat je binnen de 24 maanden effectief boer zou zijn om bij aankoop slechts 1% te moeten betalen.
Nu is het zo – ondanks alle maatregelen die steeds maar in het leven worden geroepen om de landbouw te bevorderen en de plattelandsvlucht tegen te houden én jongeren naar ‘den buiten’ te lokken – dat de nieuwe regeling voorziet dat je reeds effectief ingeschreven moet zijn als boer op het ogenblik van de aankoop. De termijn van 2 jaar om jezelf in regel te krijgen werd dus afgeschaft.

Het probleem is nu dat je om ingeschreven te zijn als boer moet kunnen aantonen dat je de boerenstiel reeds kan uitoefenen, dus ofwel moet je al stallen vol runderen hebben of je moet reeds terreinen met gewassen of wijn of noten of olijven in je bezit hebben. Dit terwijl je natuurlijk net op het punt staat dit alles te kopen om boer te kunnen worden maar je die stallen of terreinen nog niet hebt….een soort van catch22 dus of het verhaal van het kip of het ei, in ieder geval een Kafkiaanse situatie waarbij je rond jezelf draait om in je eigen staart te proberen bijten…

Om van de fiscale voordelen bij de aankoop van landbouwgronden om een boerenactiviteit te kunnen opstarten te kunnen genieten moet je reeds vooraf boer zijn maar om boer te kunnen zijn, heb je de landbouwgronden nodig die je wil aankopen….yep, only in Italy.

Ik ben er van overtuigd dat iemand met meer verstand en meer macht dan ondergetekende dit ooit met gebruik van gezonde boerenlogica weer goed en recht zal trekken en ben eveneens zeker dat mocht iemand de tijd, moed en het geld hebben dit voor te leggen aan een rechtbank de rechter deze praktijk even onlogisch en belachelijk zou vinden als ik, maar goed, in afwachting moeten we creatief zijn.

Concreet betekent dit dat je als potentiële koper een akkoord moet maken met de verkoper waarbij je eerst met een contract van minstens 1 jaar zijn landbouwgronden huurt alvorens tot de effectieve koop te kunnen overgaan. Met dit huurcontract ga je je dan inschrijven bij de INPS als landbouwer, de bevoegde diensten komen controleren of je op de gehuurde terreinen wel degelijke landbouw kunt uitoefenen en of je dus via die weg erkend kunt worden als officiële boer, dit alles neemt ongeveer 4 maanden in beslag en met het attest van de INPS kun je dan bij de notaris de toepassing van de 1%-regel vragen.
Oef…

Nog 1 belangrijke bemerking, de gronden die je wil kopen en dus eerst moet huren moeten wel voldoende groot zijn of voldoende teelt hebben om effectief aanvaard te kunnen worden als boer, bij een ander praktijkvoorbeeld zal de klant ‘slechts’ 5 hectaren aankopen, officieel allemaal bos waardoor de INPS niet zal kunnen aanvaarden dat deze bossen voldoende zijn om als boer ingeschreven te kunnen worden. Gelukkig voor hen is het verschil daar tussen de toepassing 1 of 15% maar een drieduizend euro (bossen zijn per hectaren weinig waard als gemiddelde) zodat de klant toch aankoopt onder het regime van de 15% en later een omvorming zal aanvragen van het geheel als agriturismo en zich op latere datum zal inschrijven als landbouwer, nadat ze eerst minstens 1 hectaren gaan omvormen tot een arbeidsintensieve teelt ipv. bos.

Voor wie er nog niet genoeg van heeft is er soms nog een gelijkaardig probleem bij de overname van een bestaande agriturismo, regelmatig heeft de huidige eigenaar/uitbater bepaalde onderdelen van het domein/gebouw omgezet tot de kadastrale code D10 (gebouw dienende tot en behorende tot de productie-eenheid van een landbouwbedrijf) omdat dit als boer fiscale voordelen opbrengt en minder kosten met zich meebrengt.

Hetzelfde verhaal echter van het kip en het ei met de niet-boer die een gebouw met code D10 wil kopen, dergelijke gebouw kan enkel dienstig zijn voor een ingeschreven landbouwer, dus als je een geheel van gebouwen koopt met daaronder een D10 als niet-boer kan dat wel, maar je betaalt hoe dan ook 9% registratierechten op de geschatte waarde van het gebouw. Vermits een agriturismo ook zijn ‘toeristische luik’ (dus de kamers en appartementen) als D10 mag onderbrengen kan dit aardig oplopen. In ons praktijkgeval van de 10 hectaren grond zijn de 4 kamers en 2 appartementen effectief gekend als D10 en gewaardeerd op ergens tussen de 200 en 230 duizend euro, bij aankoop betekent dit dus 9% of tussen de 18 en 20 duizend euro belastingen te betalen.
Echter, als je deze D10 als boer overneemt volgt dit gebouw het fiscale stelsel van de gronden en zul je dus slechts 1% betalen ipv. 9%, of een extra besparing van 16 tot 18 duizend euro.
Dus ook dit kan opgevangen worden door het huurcontract en vooraf erkend te worden door de INPS als officiële landbouwer.

Het is dus duidelijk dat alvorens een agriturismo over te nemen of op te starten enig studiewerk op zijn plaats is en je dus naar creatieve oplossingen zal moeten zoeken om reeds te kunnen aankopen als boer om van de fiscale voordelen te kunnen genieten.

Gelukkig zal het op termijn ook wel wat waard zijn, niet enkel heb je geld gespaard maar je zal uiteindelijk dan toch over je lavendelveld of wijngaard kunnen staan luisteren naar de stilte, wachtend op de buitenlandse gasten die je mee wil laten genieten van je kleine landbouwparadijsje op die ongerepte Italiaanse heuvel.
Just do it, but be informed!

Mail voor meer info naar info@advitalia.be