Steeds meer word ik gecontacteerd door geïnteresseerde kopers die een advertentie gezien hebben van een woning die te koop wordt gesteld via een openbare verkoop.
Wat daar natuurlijk het aantrekkelijkste aan lijkt zijn de meestal lage prijzen, als je dan nog weet dat je een bod mag doen tot 25% lager dan de instelprijs, beginnen vele mensen te dromen.
Twee voorbeelden van dergelijke veiling van huizen uit onze buurt die ik persoonlijk goed ken en die voor de aangeboden prijs (zeker eventueel nog 25% lager) een uitstekende koop mogen genoemd worden :
- https://www.entietribunali.it/lotti/1029850767-Vendite_giudiziarie-Abitazione_di_tipo_economico-SPIGNO_MONFERRATO?fbclid=IwAR1aOGjAyD2LDz_ccodeStEOtpPRsdSYeCN5ARKWGZfZ4VlLj_7PzkRZQjo
- https://www.entietribunali.it/lotti/1029840561-Vendite_giudiziarie-Abitazione_di_tipo_civile-SPIGNO_MONFERRATO?fbclid=IwAR2-K7P3A4gBv20jCIrCrT0eIMRML32sjXbmBsPfMZTw3o3bvfLJaM_HbX4
Italië zou natuurlijk Italië niet zijn mochten er niet een paar addertjes onder het gras dreigen te zitten. De procedure van een openbare verkoop is namelijk behoorlijk ingewikkeld (met eerst een bod onder gesloten omslag of anders via een voorafgaande registratie ook mogelijk via elektronische weg) waarvoor specifieke (vastgoed)kantoren bestaan die enkel en alleen dat deel van de job doen, eventuele kopers begeleiden op een veiling van vastgoed.
Ik doe dergelijke begeleiding momenteel niet, naast de complexe procedure zijn er immers een aantal zaken die behoorlijk wat risico met zich meebrengen :
Een huis kan in Italië door een notaris niet verkocht worden als het niet volledig administratief/kadastraal in orde is, met andere woorden mogen er geen illegale verbouwingen zijn uitgevoerd, de kadastrale gegevens moeten 100% in overeenstemming zijn met de werkelijke situatie, de schulden worden nagekeken, etc…
Bij een openbare verkoop is dat echter niet zo, je koopt de woning zoals ze is, met alle ballast die er eventueel aan verbonden is, bouwmisdrijven, onjuiste gegevens, ontbreken van bewoonbaarheidsattest,…
Bij een ‘normale’ verkoop is het zo dat er in de voorlopige koopovereenkomst altijd voorbehoud wordt gemaakt naar de correctheid van de woning en de bijhorende vergunningen en mocht het alsnog zo zijn dat er een probleem of bouwinbreuk opduikt hebben de verkopers de verplichting deze zaken te regulariseren alvorens de notariële akte zal worden verleden.
In sommige gevallen zal dergelijke ‘sanering’ niet mogelijk blijken, zelfs in Italië kan niet alles achteraf recht getrokken worden, waardoor de koop niet zal kunnen doorgaan, eventueel met een schadevergoeding bovenop ten gunste van de kopers.
Bij een openbare verkoop draag je als koper zelf alle risico’s van de toestand van het huis én weet je nooit of de eventuele inbreuken achteraf gaan kunnen geregulariseerd worden.
Een andere belangrijke ‘maar’ is dat je bij een veiling geen opschortende voorwaarden kan inlassen, zoals bijvoorbeeld het al dan niet krijgen van een financiering én dat de afwerkings- en dus betalingstermijn in regel kort is, max. 90 dagen. Ook is er een bijzondere aandacht vereist mocht de woning gebruikt worden door eventuele huurders of andere mogelijke rechthebbenden.
Waar ik wel kan bij helpen is om te proberen het in beslaggenomen vastgoed in onderling akkoord met de schuldeisers (meestal een bank) vooraf nog uit de openbare verkoop te halen.
We onderhandelen dan om tot een prijsakkoord te komen dat voldoende bevredigend is voor de schuldeiser om deze toe te laten zijn investering (deels) te recupereren.
We zijn nu in gesprek met een bank in Umbria voor klanten die een stuk grond willen kopen dat deel uitmaakt van een globale hypotheek en waar een beslag op ligt omdat de huidige eigenaar zijn lening niet meer kan afbetalen, het lijkt er op dat de bank bereid zal zijn deze grond uit de veiling terug te trekken en vrijwillig aan onze klanten zal verkopen. Zo hebben ze toch minstens dat geld reeds effectief in handen.
Het is in de Italiaanse praktijk immers zo dat vele woningen in de openbare verkoop toch onverkocht blijven, weinig particuliere klanten hebben de zin om dergelijk avontuur aan te gaan gelet op de moeilijke procedure én de gevaren zodat enkel risico investeerders of koopjesjagers (zoals makelaars die de woning dan uiteindelijk kunnen kopen na 3 veilingen waarop niemand afkwam tegen een werkelijke spotprijs) koopjes doen, zo werd er recent een behoorlijk groot huis in ons dorp opgekocht voor amper 15 duizend euro.
Dus, mijn advies is altijd hetzelfde, ‘bezint eer ge begint’, neem een deskundige onder de arm en volg het motto van advitalia : ‘luck is what happens when preparation meets opportunity’, je kan eventueel goede zaken doen op een openbare verkoop als je én tijd hebt én voorbereid bent én je niet persé dat huis ‘moet’ hebben.