Opschortende voorwaarde in voorlopige koopovereenkomst – compromis

Opschortende voorwaarde in voorlopige koopovereenkomst – compromis

Vele potentiele kopers willen pas tot de definitieve aankoop van hun Italiaanse stulpje overgaan eens ze 100% zekerheid hebben dat hun leningsaanvraag zal goedgekeurd worden.

Daarnaast wensen ze wel reeds van bij aanvang de zekerheid dat de koop niet aan hun neus voorbij zal gaan, dus willen ze reeds een compromis waarbij de verkoper gebonden is, maar zij ‘vrij’ blijven tot zij de zekerheid hebben dat ze een lening zullen krijgen. In dergelijk geval maken we een voorlopige koopovereenkomst op onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een financiering.

Of je de verkoper zult kunnen overtuigen om de koop op die wijze tijdelijk te blokkeren, kan van vele factoren afhankelijk zijn, zoals de prijs die je biedt (als dat dicht genoeg bij  de vraagprijs is, kan de verkoper gemotiveerder zijn) of de periode waarin je de woning wil vasthouden (het moge duidelijk zijn dat dit meer kans op slagen zal hebben tijdens de winter dan gedurende juli en augustus, de maanden waarin de Italiaanse verkopers overtuigd zijn dat ze meer kans zullen hebben hun woning aan de man te brengen).

Het is tevens zo dat je als koper minder voorwaarden kunt koppelen aan de eventuele aankoop wanneer er sprake is van een ‘verkopers’markt dan omgekeerd en in tegenstelling tot hetgeen iedereen had ingeschat, is het sinds Covid-19 absoluut geen kopersmarkt, er zijn minder koopjes te doen noch zijn verkopers geneigd allerlei voorwaarden van kopers te aanvaarden.

Naast de klassieke opschortende voorwaarde omwille van het krijgen van een financiering tracht ik deze clausule ook in te lassen voor andere zaken die mijn potentiële kopers kunnen beschermen, zoals een voorafgaand bouwtechnisch onderzoek, zekerheid over het voorkooprecht van de buur-boer, nazicht van de kadastrale/stedebouwkundige toestand van de woning,…..vermits het juridisch zo is dat met een opschortende voorwaarde de overeenkomst nog niet definitief tot stand is gekomen maar ‘geschorst’ is tot het ogenblik dat de voorwaarden vervuld zijn.

Dit betekent dan ook dat de overeenkomst nog niet onomkeerbaar is én dus de tussenkomende makelaars nog geen definitieve aanspraak kunnen maken op hun commissie. Vele makelaars hebben de gewoonte reeds bij de aanvaarding van de compromis de helft van hun commissie op te eisen (dus 1.5 tot 2% op de koopprijs) hetgeen dus niet kan zolang de opschortende voorwaarde nog van kracht is.

Vele makelaars trachten dit te omzeilen door de eventuele door de kopers voorgestelde voorwaarden ‘ontbindende voorwaarden’ te noemen: juridisch betekent dit dat de overeenkomst alle partijen verbindt maar ingeval de voorwaarden niet vervuld raken opnieuw ontbonden wordt. Dit lijkt wat juridisch-technisch allemaal maar heeft als grootste verschil voor de makelaar dat hij wel zijn tussenkomst als volbracht kan beschouwen. Er is een definitieve koop-verkoop (tenzij….) dus opent reeds op dat ogenblik – dus bij aanvaarding bod / compromis – het recht op de 3 à 4 % commissie.

Dus even opletten bij het nalezen van het ontwerp, “sospensiva” (opschortend) of “risolutiva” (ontbindend) kan dus een wereld van verschil uitmaken.

Een ander gevolg van een opschortende voorwaarde zou moeten zijn dat er in afwachting dat de overeenkomst definitief wordt ook nog geen voorschot verschuldigd is, een principe waar de Italiaanse verkopers weinig fan van zijn. Zij willen altijd onmiddellijk een voorschot, meestal onder het mom van een blijk van ernst van de potentiële kopers.

En natuurlijk: heb je nog een voorschot betaald en de verkoper vindt andere kopers gedurende de periode dat de verkoop geblokkeerd is omwille van de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening dreig je alsnog de koop kwijt te spelen. Juridisch ben je gebonden en kan je de overeenkomst afdwingen of schadevergoeding eisen, maar welke buitenlandse koper heeft zin zich in een jarenlange Italiaanse rechtbankensaga te storten?

Als je wel een voorschot hebt betaald en de verkoper zou alsnog tijdens de schorsing van de overeenkomst voor een hoger bedrag verkopen aan een andere partij heb je recht op een automatische schadevergoeding gelijk aan het gestorte voorschot, de verkoper moet je dan het dubbele van hetgeen jij betaalde terugbetalen. Weinig verkopers zullen dat risico aandurven, dus al dan niet een voorschot vooraf betalen, is altijd een mes dat aan beide kanten snijdt.

Ook voor dit probleem bestaat een oplossing: je kan immers het voorschot blokkeren bij de notaris zodat de verkopers de ernst van het bod begrijpen maar je ook gemakkelijker je geld kan recupereren in het geval de voorwaarde niet vervuld raakt (of de lening komt onverhoopt niet rond of er blijken niet op te lossen technische problemen aan de woning of …) vermits die in zekerheid staan op de rekening van de notaris.

Klinkt misschien allemaal een beetje ingewikkeld, maar goed voorbereid zijn is het halve werk, en anders doe ik wel de andere helft voor jullie.