De commerciële oppervlakte van vastgoed

De commerciële oppervlakte van vastgoed

Dikwijls zie je in vastgoed advertenties in Italie een verwijzing naar de commerciële oppervlakte van de woning.

Aandachtige lezers van advertenties hebben waarschijnlijk al gemerkt dat dit vaak een stuk hoger ligt dan de reële bewoonbare oppervlakte, en dat laatste is natuurlijk hetgeen de kopers het meeste interesseert.

Bij de commerciële oppervlakte rekent men vooreerst ook een deel van de dikte van de muren mee. Bij een nieuwbouw vakantie appartement hoeft dat meestal niet zo’n groot verschil te betekenen, bij een oude boerderij op de heuvel met buitenmuren in lokale steen van soms 80 cm en binnenmuren van 40 of 60 schrik je wel even bij het verschil tussen commerciële en bewoonbare oppervlakte.

Daarenboven tellen ook tuin, balkon, terras, kelder, zolder, garage … gedeeltelijk mee voor de berekening van die commerciële oppervlakte.

Waar dient die commerciële oppervlakte voor?

De commerciële oppervlakte is van belang voor de prijsbepaling. Stel dat je in een stad koopt waar huizen verkocht worden aan 3000 euro / m2, dan zal een huis met garage, tuin en terras dus duurder uitkomen dan een pand met exact dezelfde bewoonbare oppervlakte zonder al die aanhorigheden. Die garage, tuin en terras zorgen namelijk voor een hogere commerciële oppervlakte. Tegelijk kan een mooie, maar lage zolder een stuk minder waard zijn dan diezelfde ruimte met een hoog plafond.

Een voorbeeld uit de praktijk:

Nu we onze agriturismo verkocht hebben, zijn we zelf op zoek naar een nieuwe woning. Een duplex penthouse in de kuststad Pesaro trok onze aandacht.  Op de 9de verdieping is de nachtzone, terwijl de 10de verdieping volledig in beslag wordt genomen door een open woonkamer. Beiden met grote terrassen.

Volgens de advertentie 130 mq commercieel, volgens de plannen die ons bezorgd waren 105 m2 ‘leef’ruimte + terrassen.

Vraagprijs 2800 euro per vierkante meter, uiteraard berekend op de 130 m2.

Tijdens ons bezoek hadden we ons nieuwe speeltje, een laser meet-apparaatje, mee en zo merkten we al snel dat de topfloor slechts 230 cm hoog was, daar waar in principe leefruimtes 270 cm moeten zijn. Mits wat navragen en discussies ter plaatse gaf de constructeur toe dat deze verdieping niet erkend werd als echte leefruimte, maar als ‘mansarde’ met een badkamer.

Een mansarde is iets dat als een aanhorigheid ten dienste van de woning kan beschouwd worden maar toch absoluut niet dezelfde status heeft als een volwaardige leefruimte en dus ook niet voor de volle 100% kan meegeteld worden wat betreft de commerciële oppervlakte. De constructeur toonde ons dat hij deze ruimte dan ook maar voor 75% had meegerekend.

Verder nazicht en terugkoppeling met mijn geometra leerde echter dat dergelijke aanhorigheden ten dienste van (dus met een lagere waarde maar toch) een minimum hoogte moeten hebben van 240 cm in plaats van 230 cm. Concreet betekent dit dat de bovenverdieping officieel een niet-bewoonbare zolderruimte (sottotetto non abitabile) is en de badkamer een lavanderia moet worden, zijnde een washok, hetgeen niet direct iets is wat je associeert met een regendouche en stand alone badkuip….

Het % van deze verdieping voor de berekening van de commerciële waarde is dus niet 75% maar 35%.

(Zie: https://www.borsinoimmobiliare.it/guide/1682/Come-calcolare-la-superfice-commerciale)

Los van het waardeverschil dat daardoor ontstaat (in dit geval maar lieft 65 000 euro) betekent dit dus dat de bouwfirma nieuwbouw penthouse appartementen aanbiedt verdeeld over 2 verdiepingen waarvan de hoogste verdieping officieel / administratief / kadastraal geen ‘echte’ leefruimte maar een niet-bewoonbare is.

Wij vinden dit persoonlijk puur bedrog en hopen dat niemand daar intrapt. Dergelijke investering ooit weer recupereren wordt immers uitermate moeilijk.