Ik merk dat er vaak verwarring is bij buitenlandse cliënten betreffende de rol van de Italiaanse makelaar en nog meer wanneer men met een aankoopmakelaar wil werken.
De vastgoedmakelaar is in Italië officieel een mediator tussen 2 partijen: hij brengt kopers en verkopers in contact met elkaar (o.a. via het plaatsen van advertenties), geeft informatie, bemiddelt bij de onderhandelingen en wanneer er een overeenkomst is tussen de partijen heeft hij recht op zijn commissie (in theorie reeds op het moment van de voorlopige koopovereenkomst als er geen opschortende voorwaarden zijn). Let op: omdat dit een beschermd beroep is, hebben enkel erkende / geregistreerde makelaars recht op een commissie en dit van beide partijen omdat je als mediator geacht wordt onpartijdig te zijn.
De wet houdt er echter ook rekening mee dat meerdere makelaars betrokken kunnen zijn bij een koop/verkoop en stelt dan dat alle betrokken makelaars recht hebben op een deel van de commissie. En dit kan je de mogelijkheid geven om te werken met een aankoopmakelaar, zoals Advitalia.
Hoe wordt in de praktijk bepaald wie er al dan niet betrokken is?
Ik probeer het hieronder uit te leggen aan de hand van een concreet voorbeeld:
Stel: je ziet een huis online staan en neemt contact op met de makelaar die de advertentie plaatste. Die hoeft jou geen papiertje voor te leggen of overeenkomst met jou aan te gaan om jou als zijn cliënt te zien. Uit jouw reactie op zijn advertentie blijkt duidelijk dat hij een deel van zijn job reeds gedaan heeft: hij bracht een potentiële koper in contact met het huis van zijn verkoper en zal dus, wanneer een koop tot stand komt, van jou als koper recht hebben op een commissie. Zelfs wanneer je hem erna op de hoogte brengt van het feit dat je een aankoopmakelaar hebt, zal hij hier helaas niet van willen afwijken.
Wens je met een aankoopmakelaar te werken die enkel jouw belangen behartigt, dan is het belangrijk om dat van bij aanvang te beslissen. Indien de aankoopmakelaar (in plaats van de huizenjager zelf) als eerste contact opneemt met de verkopende makelaar, dan maakt de aankoopmakelaar hiermee duidelijk dat hij diegene is die de koper in contact bracht met de verkoopzijde en zal er dus een verdeling van de commissie gebeuren. Soms gebeurt dit door het in 2 splitsen van de totale som van de commissies, maar er kan ook beslist worden dat ieder door zijn eigen cliënt betaald wordt (wat in geval van een samenwerking met Advitalia financieel voordeliger uit komt, voor meer info: Werkwijze – ADVITALIA).
En dan zouden we natuurlijk niet in Italië zijn, mochten er geen uitzonderingssituaties zijn hé.
Zo zijn er makelaars die sowieso altijd de volle pot (soms tot 5% ) vragen aan de koper en een % terugbetalen aan de aankoopmakelaar (ook weer enkel indien het eerste contact door die aankoopmakelaar gebeurde). Ook zijn er situaties waarbij er met 3 moet samengewerkt worden omdat de geplaatste advertentie eigenlijk van een derde makelaar en niet de verkopende makelaar was of er zijn franchises die gewoon nooit samenwerken … Dat zijn gelukkig de uitzonderingen, maar het komt wel eens voor.
Als koper is het dus belangrijk om een zicht te hebben op deze situatie waarbij de makelaar in principe sowieso ook door de koper betaald wordt en je dus van bij aanvang een beslissing moet nemen of je al dan niet met een aankoopmakelaar wenst te werken.