In Italië is het principe altijd zo dat als je een bindend bod wilt doen op een woning er een voorschot van gemiddeld ergens tussen de 10% en 20% wordt verwacht.
Bovendien is het gebruikelijk dat dit onmiddellijk aan de verkopende partij wordt betaald. Meestal is het immers zo dat de verkoper zo snel mogelijk ‘boter bij de vis’ wil zien of anders dat geld nodig heeft om zelf een voorschot op zijn volgende aankoop te kunnen betalen.
Het is dus van belang dat voorschot pas op het juiste moment te betalen, zijnde eens je over alle discussiepunten hebt onderhandeld én er een overeenstemming is hieromtrent. Eens het geld overgemaakt, kom je immers in een veel zwakkere onderhandelingspositie te zitten. Jouw geld zit dan immers al in de zakken van de eigenaar.
Als er zich tussen het betalen van dit voorschot en de uiteindelijke definitieve notariële koopakte juridisch correcte redenen zouden voordoen om alsnog de voorlopige verkoopovereenkomst op te zeggen, heb je theoretisch wel recht op de terugbetaling van dit geld. Praktisch zou dit echter moeilijkheden kunnen opleveren, gelet op het feit dat je de eigenaar moeilijk met het mes op de keel kan bedreigen om jouw centen terug te krijgen.Dus als het spel hard gespeeld wordt, is jouw enige toevlucht de Italiaanse rechtbank, een procedure die niet alleen tijd en geld kost, maar gelet op de bedroevende reputatie van het Italiaanse gerecht ook veel geduld en wat geluk vergt.
Om daar niet afhankelijk van te zijn, let je dus beter op wanneer precies je dit voorschot overhandigt. Als er bijvoorbeeld opschortende voorwaarden in de compromis zijn opgenomen (het verkrijgen van een hypothecaire lening, het niet uitoefenen van het agrarische voorkooprecht, …) voeg ik altijd de clausule toe dat pas wanneer deze opschortende voorwaarden zijn ingewilligd het contract definitief wordt en pas dan het voorschot moet overgemaakt worden.
Een sinds 2019-2020 nieuw ingevoerde mogelijkheid kan ook helpen om de onzekerheid over deze Italiaanse praktijk waarbij het voorschot vooraf rechtstreeks aan de eigenaar wordt bezorgd weg te nemen: namelijk het inroepen van de medewerking van de Notaris. Je kan nu immers de toepassing vragen van de ‘deposito prezzo’, zijnde dat alle betalingen die betrekking hebben op de aankoop van Italiaans vastgoed via de rekening van de notaris verlopen (het zogenaamde principe van de ‘derden’rekening), dus zowel voorschot als slotsom én dat het geld pas vrijgegeven wordt aan de verkopers na registratie van de definitieve notariële koopakte, dus enkele dagen na de afspraak van eigendomsoverdracht bij de notaris.
Twee praktische problemen, het merendeel van de notarissen rekent enkele honderden euro’s kosten aan voor het gebruik van zijn rekening, sommige weigeren zelfs mee te werken aan dergelijke constructie….en vele Italianen zullen niet akkoord om niet vooraf vrij over hun voorschot te kunnen beschikken of de koopsom pas effectief te ontvangen dagen na de verkoop. Elke zichzelf respecterende Italiaan zal dit beschouwen als een gebrek aan vertrouwen in zijn eerlijkheid waardoor ze nog liever niet zouden verkopen dan dit te moeten aanvaarden.
Plaatselijke gebruiken & gewoontes, die verander je niet zomaar eventjes….zeker niet als buitenlander.
Toch slagen we er op dag van vandaag tot in de helft van de gevallen in het voorschot te kunnen blokkeren bij de notaris, dit geeft toch hoe dan ook een geruster gevoel.