Een systeem dat geleidelijk aan meer succes kent in Italië, de zogenaamde huurkoop, maar dat evenzeer nog vele vragen oproept.
De bedoeling is om wie weinig startkapitaal heeft of wie momenteel geen lening kan krijgen een duwtje in de rug te geven en zo toch de mogelijkheid te geven nu reeds een huis aan te kopen, de werkelijke aankoop wordt uitgesteld, het gebruik van de woning is onmiddellijk.
Het principe is als volgt : je komt tot een akkoord met de huiseigenaar om nu een klein voorschot (gemiddeld ergens tussen 4 en 10%) op de woning te betalen, vervolgens bepaal je gedurende een bepaalde periode (in principe 3 jaar) een te hoge ‘huur’vergoeding waarvan een afgesproken deel inderdaad als huur moet worden beschouwd en het andere deel als verder voorschot op de latere aankoopsom, en aan het einde van de rit betaal je het saldo, dus de drie jaar eerder vastgelegde koopprijs min het oorspronkelijke voorschot min de gedurende drie jaar uitgevoerde afbetalingen.
De bedoeling is de koper die slechts een beperkt startbudget heeft toch toe te laten te kopen én vooral om aan de bank aan te tonen dat je gedurende drie jaren een maandelijkse aflossing hebt kunnen betalen aan de eigenaar die ongeveer zou overeenkomen met hetgeen je aan de bank maandelijks zou moeten terugbetalen voor de aflossing van de lening;
Zo verhoog je je krediet- en geloofwaardigheid bij de bank, overtuig je hun van je ernst om in Italië een leven op te bouwen (drie jaar hogere huurwaarde betaald) en krijg je tevens extra tijd om ondertussen een betrouwbaar businessmodel op te stellen zodat je de bank via diverse invalswegen kan overtuigen dat een hypothecaire lening toekennen zonder al te veel risico is.
De eigenaar heeft als voordeel dat hij in deze moeilijke economische (verkoop)tijden toch zijn woning kan verkopen, dat hij naast reeds een voorschot ook de zekerheid heeft binnen de 3 jaar de gehele koopsom te ontvangen en ondertussen én huur én afbetalingen ontvangt.
Als de koop na drie jaar niet zou kunnen doorgaan omdat de huurder/koper van mening is veranderd kan de eigenaar – afhankelijk van de contractuele bepalingen – de ontvangen bedragen behouden.
Een cijfervoorbeeld misschien?
aankoopbedrag huis 300.000 euro (die prijs blijft gedurende de volledige periode van 3 jaar geblokkeerd)
onmiddellijk voorschot ten bedrage van 6% of 18.000 euro.
maandelijkse aflossing aan eigenaar van 1.000 euro gedurende dus 36m, waarvan bvb. 250 euro als huur beschouwd wordt en 750 euro als aflossing van het aankoopbedrag
saldo dat overblijft na 36 maanden zal dus zijn 300.000 euro – 18.000 euro – 27.000 euro aflossing (36 x 750) = 255.000 euro
Na 36 maanden kun je dan een leningsaanvraag indienen op basis van een aankoopbedrag van 255.000 euro waarbij je reeds gedurende 3 jaar bewezen hebt in de mogelijkheid te zijn maandelijks 1.000 euro af te lossen zodat dan een lening van 70 à 80% van de waarde van het huis meer kansen tot slagen zou moeten hebben.
Toch zijn er momenteel vooral vele vragen, de rent-to-buy mogelijkheid in Italië bevindt zich in de beginfase waardoor de fiscale en juridische gevolgen op dit moment nog onvoldoende duidelijk zijn.
Het belangrijkste om weten is dat het een louter contractuele aangelegenheid is, dus een vrij contract tussen 2 personen waarin alles kan en mag, wel bestaat het risico dat wanneer er teveel contractuele individuele vrijheid en creativiteit genomen wordt het contract niet meer kan ingepast worden binnen het wettelijk kader van de ‘rent-to-buy’ en er daardoor moeilijkheden kunnen ontstaan op bvb. fiscaal gebied (hoe wordt de huur/afbetaling belast voor de verkoper? kan de aflossing door de potentiële koper ingebracht worden in de personenbelasting?….) alsook op juridisch gebied (wordt het contract als een koop gezien of als een huur? Is er een aankoopverplichting? welke schadevergoeding zal verschuldigd zijn als het contract moet ontbonden worden?…)
Vele vragen en mogelijkheden dus, steeds afhankelijk van het individuele dossier en de verwachtingen van beide partijen, dus om dergelijk contract ‘op maat’ te maken binnen een correcte fiscale en juridische context is het best beroep te doen op een notaris met ervaring mbt. huurkoop en je goed te laten bijstaan.