Voorschot

Voorschot

In Italië is het principe altijd zo dat als je een bindend bod wil doen op een woning er een voorschot van gemiddeld minstens 10% verwacht wordt.

Bovendien is het gebruikelijk dat het voorschot onmiddellijk aan de verkopende partij wordt bezorgd, meestal is het immers zo dat de verkoper zo snel mogelijk ‘boter bij de vis’ wil zien of anders dat geld nodig heeft om zelf een voorschot op zijn volgende aankoop te kunnen betalen.

Het is echter van belang dat voorschot pas op het juiste moment te betalen, zijnde eens je over alle discussiepunten hebt onderhandeld én een oplossing hebt bekomen. Eens het geld overgemaakt, kom je immers in een veel zwakkere onderhandelingspositie te zitten. Jouw geld zit dan immers al in de zakken van de eigenaar.
Als er zich tussen het betalen van dit voorschot en de uiteindelijke definitieve notariële koopakte juridisch correcte redenen zouden voordoen om alsnog de voorlopige verkoopovereenkomst op te zeggen heb je theoretisch wel recht op de terugbetaling van dit geld. Praktisch zou dit echter moeilijkheden kunnen opleveren gelet op het feit dat je de eigenaar moeilijk met het mes op de keel kan bedreigen om jouw centen terug te krijgen, dus als het spel hard gespeeld wordt, is jouw enige toevlucht de Italiaanse rechtbank, procedure die niet alleen tijd en geld kost maar gelet op de bedroevende reputatie van het Italiaanse gerecht ook veel geduld en wat geluk vergt.
Om daar niet afhankelijk van te zijn, let je dus beter op wanneer precies je dit voorschot overhandigt, als er bijvoorbeeld opschortende voorwaarden in de compromis zijn opgenomen (het verkrijgen van een hypothecaire lening, het niet uitoefenen van het agrarische voorkooprecht, …) voeg ik altijd de clausule toe dat pas wanneer deze opschortende voorwaarden zijn ingewilligd het contract definitief wordt en pas dan het voorschot moet overgemaakt worden.

huis kopen in toscane : voorschot

Sinds 2017 bestaat een nieuwe mogelijkheid om deze onzekerheid over het feit dat het voorschot vooraf rechtstreeks aan de eigenaar wordt bezorgd weg te nemen, namelijk het inroepen van de medewerking van de Notaris. Je zou nu moeten kunnen vragen dat alle betalingen die betrekking hebben op de aankoop van Italiaans vastgoed via de rekening van de notaris kunnen verlopen (het zogenaamde principe van de ‘derden’rekening), dus zowel voorschot als slotsom, én dat het geld pas vrijgegeven wordt aan de verkopers na registratie van de definitieve notariële koopakte, dus enkele dagen na de afspraak van eigendomsoverdracht bij de notaris.
Twee praktische problemen: het merendeel van de notarissen weigert mee te werken aan dergelijke constructie én zo goed als geen enkele Italiaan zal akkoord gaan niet vooraf vrij over zijn voorschot te kunnen beschikken noch de koopsom pas effectief te ontvangen dagen na de verkoop. Elke zichzelf respecterende Italiaan zal dit beschouwen als een gebrek aan vertrouwen in zijn eerlijkheid waardoor ze nog liever niet zouden verkopen dan dit te moeten aanvaarden.

huis kopen in Umbrië : voorschot

Plaatselijke gebruiken en gewoontes, die verander je niet zomaar eventjes….zeker niet als buitenlander.
Enkele recente voorbeeldjes uit mijn praktijk?

Een klant had reeds 10.000 euro voorschot betaald wanneer hij me contacteerde dat de verkopende partij dringend 15.000 euro meer als voorschot wenste omdat hij een buitenkansje op de kop kon tikken en dus zelf 25.000 euro voorschot moest ophoesten.
De klant had daar weinig zin in maar omdat er natuurlijk altijd het risico bestond dat de verkoper zou gezegd hebben dat hij het huis dan maar niet verkocht en hij de 10.000 euro zou houden (juridisch is dergelijke redenering uiteraard 100% fout, praktisch wordt de bal in jouw kamp gesmeten en moet je met een malafide verkoper de rechtbank inschakelen) startten we toch onderhandelingen op.
Uiteindelijk hebben we de veronderstelde datum van de definitieve notariële akte 2 maanden kunnen vervroegen zodat er helemaal geen extra voorschot meer nodig was omdat de verkoper de volledige koopsom 2 maanden vroeger dan verwacht in handen kreeg, de angel uit het probleem gehaald.

huis kopen in Ligurië : voorschothuis kopen in Ligurië : voorschot

Een andere klant was verliefd geworden op een appartement in een nieuwbouwproject en had reeds na het eerste commerciële bezoek een zogenaamd bevestigend voorschot van 10.000 euro betaald om hun interesse kracht bij te zetten.
De professionele (lees : commercieel zeer gedreven) verkopers hadden het document echter zo opgesteld dat dit bedrag onmiddellijk beschouwd werd als een aanbetaling op het appartement en dus enkel nog terugbetaald zou worden wanneer er juridisch aanvaardbare redenen waren om de verkoop niet te laten doorgaan, ‘ik ben van mening veranderd’ of ‘het was te impulsief, na thuis even grondiger nagedacht te hebben leek het ons toch verstandiger dit niet te doen’ zullen dat voor de verkopers vermoedelijk niet zijn (al zou je daar voor een Rechtbank wel kunnen over discussiëren).
Dan pas moesten de onderhandelingen over de inhoud van de compromis nog beginnen, dus moest er nog gediscussieerd worden wat allemaal wel en niet inbegrepen was in dit nieuwbouw pakket, wel of niet een geïnstalleerde keuken, wel of geen garage, wel of geen deeltijdse aanbetalingen, terras afgewerkt met tegels of niet…..hetgeen natuurlijk in de wetenschap dat ze jouw 10.000 euro al op hun rekening hebben moeilijker praten is dan wanneer de verkopers nog alles uit de kast moeten halen om jou te overtuigen het appartement al dan niet aan te kopen.
Nu waren ze door de ontvangst van de tienduizend euro vooraf al zeker dat er een verkoop zou zijn waardoor ze duidelijk minder inschikkelijk waren om op commercieel vlak vele toegevingen te doen.huis kopen in Piemonte : voorschot