Conformiteit

Conformiteit

Eén van de belangrijkste zaken om op te letten bij de aankoop van een woning in Italië is het feit of de feitelijke situatie van de woning conform is met de kadastrale gegevens en met de stedenbouwkundige regels en de geldende normen voor verbouwingen.

Het is immers in Italië zeer dikwijls zo dat oudere woningen diverse keren verbouwd zijn, in diverse periodes en door diverse eigenaars of familieleden. Zo heeft opa ooit een badkamer en keuken bijgestoken, daarna heeft de schoonzoon de stal verbouwd tot een appartementje en uiteindelijk vond iemand het ook nog nodig een carport aan te bouwen.

Even dikwijls is het zo dat er daarbij niet al te nauw werd omgesprongen met de voorschriften inzake bouwvergunningen, lasten en kosten betalen aan de gemeente, kadastrale aanpassingen, inschakelen geometra of architect….

Als potentiële  koper is het van groot belang vooraf een controle te laten uitvoeren of de diverse verbouwingen wel toegestaan waren en of het kadaster werd aangepast, met andere woorden of op de kadastrale plannen de extra badkamer en keuken opgenomen zijn, de stal omschreven staat als appartement en de carport er ook op getekend staat.

Daarbij komt nog het feit dat enkel een nazicht van het kadaster onvoldoende is. Kadastrale uittreksels hebben in Italië geen bindende bewijskracht en zijn slechts de spiegel van alles wat in een eerdere fase zou moeten gebeurd zijn op administratieve weg, zijnde via de gemeente.

Concreet betekent dit dat het altijd mogelijk is dat ‘iemand’ (zijnde een technicus met toegang tot het kadaster) wel de plannen in overeenstemming heeft gebracht met de feitelijke toestand van het huis, maar dat de gemeente nooit toestemming gegeven heeft of nooit vooraf op de hoogte werd gesteld of nooit een bouwvergunning toekende voor de omvorming van de stal tot woonst of het aanbouwen van de carport.

Als je dergelijk huis zou aankopen gaat de illegale aanbouw/verbouw uiteraard gewoon mee met de verkochte woning maar ook het bouwmisdrijf blijft hangen aan het huis en gaat dus over op de nieuwe eigenaars. Dat betekent dat een eventuele boete op de nieuwe eigenaars komt én dat de gevolgen van het regulariseren van de illegale constructies ook ten laste zijn van de kopers.

Om te vermijden dat de Italiaanse droom een nachtmerrie dreigt te worden, is het dan ook sterk aan te raden vooraf een technisch onderzoek te laten doen van de woning, zowel naar stevigheid en eventuele gebreken van de woning als dus ook naar de conformiteit van de feitelijke toestand van het huis én zijn bijgebouwen/aanhorigheden (zoals een zwembad) met de administratieve situatie.

Meestal is het gelukkig wel zo dat Italianen nogal inventief kunnen zijn met betrekking tot  het oplossen van problemen wanneer ze zich effectief aandienen en er zich via geometra, de gemeente, een aannemer bijna altijd een oplossing aandient waarbij de omgevormde stal alsnog geregulariseerd kan worden, mits het betalen van boetes en kosten aan de gemeente, deze komen dan wel ten laste van de verkopers omdat zij geen woning mogen verkopen die niet conform is.

In sommige gevallen is echter geen rechtzetting mogelijk omdat bepaalde bouwregels van dwingende orde zijn en niet omzeild kunnen worden (zoals de minimale hoogte die een woonst moet hebben of de minimale afstand van de straat of de maximale bouwquota die het stuk grond heeft of…) zodat er ofwel niet verkocht kan/mag worden ofwel eerst de feitelijke situatie zo moet hersteld worden dat alles weer in overeenstemming is met het kadaster en hetgeen bouwtechnisch mag in de gemeente.

Zo kan het dus zijn dat de verkoper de carport weer moet afbreken of een badkamer moet uitbreken of een zwevend plafond in de slaapkamer voor het bed weg moet alvorens er effectief naar de notaris kan gegaan worden.

Ingevolge recente cassatie rechtspraak blijkt dat er steeds meer belang gehecht wordt aan deze stedenbouwkundige/bouwtechnische regels in het geval van een verkoop van onroerend goed waarbij er door cassatie nu ook vereist wordt dat er altijd een bewoonbaarheidsattest door de verkopers wordt afgeleverd voor alle delen van het verkochte gebouw die dienstig moeten zijn als bewoning (certificato di agibilita), behalve natuurlijk die uitzonderlijke gevallen waarin aanvaard wordt dat dergelijk attest niet mogelijk is. Als er geen conformiteit is en/of geen bewoonbaarheidsattest is kan er immers door één van de betrokken partijen nietigheid van de notariële verkoopakte geëist worden voor de rechtbank.

Om dit nog meer dan nu te proberen vermijden is er nu ook in Liguria (in sommige andere regio’s was dit al zo) een nieuwe richtlijn uitgaande van het notariaat waarbij het ‘zeer sterk wordt aangeraden’ (om niet te mogen zeggen dat het wettelijk verplicht is) om bij elke verkoop vanaf nu een technisch verslag voor te leggen waaruit blijkt dat de volledige woning administratief/bouwkundig in orde is, vermits dit een voorwaarde tot verkoop is zou dit op initiatief én kosten van de verkopers moeten gebeuren, naar mijn mening hebben echter ook de kopers hier voldoende belang bij om bij eventuele discussies misschien tot een compromis te komen dat dergelijk objectieve verslag op gezamenlijke kosten van verkopers en kopers zou opgemaakt worden.