Met de definitieve goedkeuring van de Italiaanse begrotingswet zijn de nieuwe fiscale regels voor inkomsten uit korte vakantieverhuur officieel van kracht.
De wet legt vaste drempels vast die bepalen wanneer verhuur nog als occasioneel wordt beschouwd en wanneer zij fiscaal wordt aangemerkt als een professionele activiteit. Het aantal verhuurde wooneenheden is daarbij doorslaggevend.
Voor eigenaars van één of meerdere vakantieobjecten heeft dit directe gevolgen voor het toepasselijke belastingtarief, de administratieve verplichtingen en de juridische kwalificatie van de inkomsten.
De “1-2-3 Regel” voor je belastingen
De fiscus maakt een strikt onderscheid op basis van het aantal wooneenheden (appartementen of studio’s) dat je verhuurt voor korte periodes (maximaal 30 dagen).
Tot 1 unit: het voordelige tarief
Verhuur je slechts één woning? Dan mag je gebruikmaken van de cedolare secca. Dit is een vast belastingtarief van 21% over je huurinkomsten. Dit is vaak voordeliger dan de normale inkomstenbelasting.
Tot 2 units: een stapje omhoog
Heb je twee woningen in de verhuur? Dan mag je voor één woning nog steeds 21% belasting betalen. Voor de tweede woning stijgt het tarief echter naar 26%. Je mag zelf kiezen op welke woning je het laagste tarief toepast.
Vanaf 3 units: je bent officieel een bedrijf
Zodra je drie of meer woningen verhuurt, ziet de wet je niet meer als een particuliere verhuurder, maar als een ondernemer.
Gevolg 1: Je moet een Partita IVA (btw-nummer) aanvragen.
Gevolg 2: Je inkomsten worden belast als bedrijfsinkomsten en je krijgt te maken met meer papierwerk en sociale lasten.
Belangrijk: Het gaat om het aantal units, niet om het aantal advertenties, huizen of kamers. Eén groot huis met drie losse appartementen telt dus als drie units.
Checklist voor eigenaars: zo blijf je uit de problemen
1. Tel je units zoals de fiscus telt
Het gaat niet over gebouwen of kamers, wel je appartementen/wooneenhedendie je aanbiedt in korte verhuur.
2. Bepaal vooraf je groeipad
Wil je ooit naar 3 units. Plan dit dan op voorhand en hou rekening met de juiste cijfers, niet als “we zien wel”.
3. CIN op orde, overal
Elk vakantiehuis moet een nationaal identificatienummer (CIN) hebben. Dit nummer moet verplicht bij elke advertentie staan (op Airbnb, Booking, maar ook op je eigen website of sociale media). Zonder deze code riskeer je hoge boetes.
4. Weet wat portalen al inhouden
Platforms zoals Airbnb en Booking houden vaak een 21% bronheffing in op uitbetaalde bedragen. Let op: dit is een voorschot. In je belastingaangifte wordt dit verrekend met wat je daadwerkelijk verschuldigd bent.
5. Laat je niet verrassen door lokaal beleid
Naast de landelijke fiscale regels kunnen regio’s en gemeenten bijkomende administratieve en toeristische regels opleggen. Hou daar rekening mee !
Wat betekent dit voor de toekomst?
De tijd van “vrijblijvende verhuur” is voorbij. De overheid zet vol in op professionalisering en controle. Door de koppeling van de CIN-code aan een nationale database is het voor de fiscus heel eenvoudig om te zien wie wat verhuurt.
Onze tip: Zie je verhuuractiviteit niet langer als een bijverdienste waar je “wel ziet waar het schip strandt”. Zodra je overweegt om naar een tweede of derde woning uit te breiden, is een goed financieel plan essentieel om niet verrast te worden door de sprong naar het ondernemerschap.
Wie het slim aanpakt, kan nog altijd mooi verhuren. Het wordt echter steeds minder een hobby en steeds meer een mini-activiteit met echte compliance.