Sinds kort ingevoerd door de Italiaanse regering, mij persoonlijk lijkt dit momenteel niet zo interessant maar vermits ik er al vele vragen rond kreeg dan toch maar deze toelichting rond een nieuwe vorm van leasing voor private woningen (bestond natuurlijk wel reeds langer voor bedrijven) :
Het basisprincipe van leasing is ook op vastgoed van toepassing : een financiële instelling koopt de woning aan en ‘verhuurt’ die aan de gebruiker die daarvoor een vaste maandelijkse bijdrage betaalt aan de leasingmaatschappij en in ruil het recht op gebruik krijgt van de woning, net als een eigenaar, met alle rechten en plichten daaraan verbonden.
Let dus op, niet enkel het normale onderhoud zoals bij huur maar ook het buitengewone onderhoud zal ten laste gelegd worden van de gebruiker, niet van de eigenaar.
Het is een contract van bepaalde duur en op het einde van de periode heeft de gebruiker de mogelijkheid tegen een reeds eerder vastgelegde prijs het geleasde goed aan te kopen.
In functie van de duurtijd, de waarde van het vastgoed en de afgesproken restwaarde zal bij aanvang de maandelijkse bijdrage bepaald worden. Let wel, de eerste bijdrage wordt een ‘maxi bijdrage’ genoemd en is dus een soort voorschot op de aankoop, meestal ergens rond de 20% van de waarde van de woning.
Basisvoorwaarden : Let op, het moet gaan om de aankoop van de private gezinswoning, dus geen tweede verblijf of toeristische accommodatie.
Een belangrijk pluspunt voor de gebruiker is dat hij éénmalig het recht heeft gedurende 12 maanden een schorsing te vragen van zijn betaalplicht tot maandelijkse bijdragen indien de gebruiker kan aantonen zijn werk kwijt te zijn, er zullen geen bijkomende interesten mogen gevraagd worden, het basiscontract wordt gewoon verlengd met de periode van schorsing.
Het hoe en waarom?
Dergelijk systeem is mede uitgewerkt om diegene die momenteel nog niet over het kapitaal of de leningsmogelijkheden beschikt om tot de aankoop van een eigen woning over te gaan de mogelijkheid te geven nu reeds over de toekomstige eigen woning te beschikken ‘zoals een eigenaar’ in de hoop op het einde van het contract wel de financiële middelen te hebben om tot aankoop over te gaan.
De regering heeft een en ander aantrekkelijk willen maken door allerlei fiscale voordelen te koppelen aan het systeem van de private vastgoed leasing, maar om van deze voordelen te kunnen genieten mag het jaarlijks belastbaar inkomen 55.000 euro niet overschrijden.
Bovendien wordt een onderscheid gemaakt voor wie jonger dan 35j is op het moment van de aanvang van het contract en wie ouder is.
De ‘jongeren’ mogen elk jaar 19% van hun maandelijkse bijdrage (kapitaal én intrest) in mindering brengen van hun belastingen, begrenst op 8000 euro (+35j is deze begrenzing slechts 4000 euro)
Ze mogen ook 19% van de te betalen restwaarde in mindering brengen (met een maximum van 20.000 euro (+35j is dit maximum 10.000 euro)
Een cijfervoorbeeld misschien?
Jan, 34 jaar, jaarlijks belastbaar inkomen 35.000 euro gaat via een vastgoed leasing een woning ‘gebruiken’ van 150.000 euro.
Het leasingscontract voorziet het volgende : duurtijd 20 jaar, intrest vast 2,9%, maandelijkse aflossing 592 euro, eerste maxi bijdrage 20%, restwaarde 15%.
Concreet zal Jan bij aanvang 30.000 euro moeten betalen en na 20jaar nog 22.500 euro restwaarde, in tussentijd zal hij 194.000 euro hebben bijgedragen maar tevens 31.000 euro in mindering van de belasting hebben mogen brengen, zodat de netto kost van Jan ongeveer 167.000 euro zal bedragen. Mocht Jan ouder dan 35j geweest zijn op het ogenblik van de aanvang van het contract zou zijn uiteindelijke netto kost ongeveer 180.000 euro geweest zijn.
Ik zie momenteel weinig nut voor mijn specifieke klanten –meestal buitenlanders op zoek naar een tweede woning of een toeristische activiteit of de verhuur van een vakantiewoning- vermits de basisvoorwaarde is dat het moet gaan om de principiële gezinswoning als privépersoon.
Bovendien zijn er allerlei fiscale voordelen aan gekoppeld die het meest aantrekkelijk zijn voor jongeren beneden de 35 jaar (hetgeen de meeste van mijn klanten niet zijn) én die uiteraard veronderstellen dat er een redelijk belastbaar inkomen in Italië wordt aangegeven, anders kan je maar weinig doen met uitgaven om in mindering te brengen….