Van bod tot compromis tot akte

Het is zeer belangrijk in Italië (en trouwens overal in de wereld) om de correcte juridische weg te kennen om een huis te kunnen kopen en daarbij de plaatselijke gebruiken te respecteren om zonder schrik tot zo’n belangrijke aankoop te kunnen overgaan.

Allereerst is er het bod.

Belangrijk om weten in Italië is dat eens een bod door de verkopers aanvaard wordt er ook een daadwerkelijke wilsovereenstemming tussen partijen ontstaat, met andere woorden dat de verkoop in principe reeds definitief wordt.

Het belang van een correct opgesteld schriftelijk bod kan dan ook niet onderschat worden.

Meestal is er sprake van een zekere tijdsdruk bij het overmaken van een bod, als koper wil je natuurlijk niet dat het huis nog snel aan een andere geïnteresseerde zou verkocht worden zodat de klassieke weg van een eerder summier schriftelijk bod, gevolgd door een gedetailleerde voorlopige koopovereenkomst (compromis) en uiteindelijk de notariële akte nog steeds het meest gevolgd wordt.

Toch kan je ook een uitgebreid schriftelijk bod opmaken waardoor de stap van een compromis kan uitgeschakeld worden, dergelijke keuzes zullen afhangen van de concrete situatie en of er met een zekere spoed moet gehandeld worden of niet.

Hoe dan ook moeten in het schriftelijk bod reeds de opschortende dan wel ontbindende voorwaarden opgesomd staan onder de welke de verkoop al dan niet zal kunnen doorgaan.

Als je dus pas tot aankoop wenst over te gaan eens je financiering rond is moet je dat reeds laten opnemen in het bod, als je zekerheid wil dat er geen bouwmisdrijven begaan zijn of dat je een vergunning zal kunnen krijgen dien je dat nu reeds in de voorwaarden te beschrijven.

Naast de prijs, de te respecteren termijnen, de eventuele schadevergoeding bij ontbinding, ….. zijn deze voorwaarden het belangrijkste.

Ook is het de praktijk in Italië dat er op het ogenblik van het bod reeds een voorschot ten bedrage van 10% wordt overgemaakt aan de makelaar teneinde de verkoper de zekerheid te geven dat de koper zijn bod ernstig meent.

Eens het bod aanvaard wordt (normaal wordt er een bedenktijd voorzien van 10 à 15 dagen) zal dit voorschot van 10% effectief worden overgemaakt aan de eigenaar, als het bod geweigerd wordt dient de makelaar uiteraard dit bedrag integraal terug te storten.

Ondertussen wordt alles voorbereid om de voorlopige koopovereenkomst op te stellen en zullen makelaar en notaris reeds de eerste controles verrichten naar correctheid van de kadastrale gegevens, de plannen, de verbouwingen, de toegekende bouwvergunningen, eventuele erfdienstbaarheden, …..

Ook in de compromis kunnen nog opschortende en ontbindende voorwaarden opgenomen worden maar eens alles correct lijkt verlopen te zijn en deze voorlopige overeenkomst wordt ondertekend is het gebruikelijk in Italië dat er een voorschot van gemiddeld 30% aan de verkoper wordt overgemaakt, het best is dit voorschot onder de in Italië beschermde juridische vorm van een ‘caparra confirmatoria’ te doen, hetgeen voldoende garanties biedt mocht er alsnog iets misgaan het betaalde tekengeld te kunnen recupereren.

Pas daarna kun je naar de Notaris voor de definitieve akte en kan de champagne (hier in Piemonte Spumante) gekraakt worden.